En los últimos días se ha gestado todo un movimiento de vecinas y vecinos que se oponen a la construcción de tres torres de departamentos y oficinas en el sector de la estación de Metro Monte Tabor, específicamente en Pajaritos 4600.
A raíz de esta situación particular, ha resurgido la discusión en torno a la creación de un nuevo Plan Regulador Comunal, ya que el que rige actualmente en Maipú fue aprobado por el concejo en 2004, durante la administración del Alcalde Roberto Sepúlveda.
Dentro de los temores expresados por los afectados, uno de los principales es que prevén que generará un impacto negativo en la viabilidad debido a que Pajaritos es un sector colapsado, así como también problemas en las tuberías o cañerías que «no se cambiaban ni reforzaban», lo que también produciría un problema para el agua potable del lugar.
En este contexto, el concejal Ariel Ramos, quien llevaba tiempo planteando la necesidad de un nuevo PRC para la comuna, ha estado reuniendo antecedentes sobre este proyecto y generando instancias de conversación con distintos vecinos y vecinas.
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En ese sentido, el concejal explicó que «más allá de esta situación en particular, es preciso visualizar qué es lo que se debe hacer para que la instalación de estos megaproyectos no amenace la calidad de vida de las y los residentes más antiguos de esta comuna. La tarea fundamental es discutir un nuevo plan regulador comunal para Maipú, a continuación explico en detalle la situación actual y la propuesta para modificar este instrumento normativo».
Pero, ¿Qué es un Plan Regulador Comunal?
Un Plan Regulador Comunal es definido como un instrumento flexible que establece un conjunto de normas sobre la estructuración de un determinado espacio territorial. Regula las zonas de equipamiento, áreas verdes y parques, las zonas industriales y comerciales, las principales vías de acceso, la densidad habitacional y las alturas máximas permitidas, entre otras materias.
«Los planos reguladores comunales como el de Maipú deben estar en concordancia con el Plan Regulador Metropolitano, y son flexibles, en tanto es posible modificarlos desde la administración municipal con aprobación del concejo municipal», explica Ramos.
De acuerdo con los antecedentes, el PRC de Maipú ha sufrido modificaciones menores en los años 2007, 2009 y 2012, siendo la más significativa la modificación del año 2007 en el sector del Almendral donde existían 3 canchas de fútbol, y donde en la actualidad se emplaza el Hospital El Carmen.
Actualmente, el Plan vigente establece diversas zonas; comerciales y de servicios, industriales, de equipamiento, áreas verdes y parques, habitacionales, etc. Estas zonas tienen distintos límites de edificación en altura, que se expresan de forma práctica en el siguiente plano.
En color calipso o celeste: Zonas industriales, principalmente sector camino a melipila con edificación máxima de 14 metros de altura, equivalentes a 4- 5 pisos.
En color rojo: Zona comercial Pajaritos con 5 de Abril, altura máxima de 24 metros equivalente a 8 pisos.
En color amarillo: Manzana municipal, mercado, bomberos, 25º comisaría de carabineros. Altura máxima de 18 metros, equivalente a 6 pisos.
En color anaranjado: Zonas de uso habitacional, correspondientes a la mayor parte del territorio comunal. Altura máxima de 10.5 a 14 metros, equivalente a 4 – 5 pisos.
En color azul: Zonas de uso habitacional y comercial con altura de edificación libre según rasante. Abarca principalmente el sector de Av Pajaritos entre Camino a Melipilla y Av las torres en el límite con Estación Central, y en paralelo, Américo Vespucio norte y sur. La altura libre según rasante permite edificaciones de gran envergadura como las ubicadas en Plaza Monumento, al costado de la estación Santiago Bueras, y diversos conjuntos habitacionales de gran altura ubicados en las inmediaciones del Mall Arauco Maipú y estaciones de metro en Pajaritos al norte de Américo Vespucio.
Para una mayor comprensión del término rasante, se recomienda el siguiente documento del Ministerio de Vivienda y Urbanismo: https://www.minvu.cl/wp-content/uploads/2019/06/Cir109.pdf
El tema sobre la mesa en el Concejo
El pasado 8 de abril, en sesión ordinaria de Concejo Municipal, uno de los puntos varios tratados en la reunión fue precisamente la situación con el proyecto de Pajaritos, a raíz de las conversaciones públicas que estuvo haciendo el día anterior el concejal Ramos.
De acuerdo con la información expuesta por el concejal Alejandro Almendares, el ante proyecto se presentó inicialmente el 5 de noviembre de 2019 y, debido a que se excedió del plazo de tramitación, caducó, y se presentó un nuevo ante proyecto ante la Dirección de Obras Municipales, iniciando además un trámite de Declaración de Impacto Ambiental que está en el Servicio de Evaluación Ambiental.
El Municipio, por su parte, habría respondido mediante oficio N°1800 (VER AQUÍ) señalando al inconformidad y adjuntando una serie de antecedentes que argumentan el rechazo.
«Maipú es una comuna de barrios y no puede haber un barrio tranquilo cuando se emplaza una gran torre de edificios en un terreno que históricamente ha sido utilizado para otros fines. Se pierde todo tipo de privacidad y la vida del barrio cambia», expresó Almendares.
Sin embargo, agregó que «si quisiéramos bajar alturas, las densidades de esos paños ya son bajas y, según lo dispuesto por el Minvu, aumentarían densidades. Y al aumentar densidades, lo que va a ocurrir cuando el trámite llegue a Contraloría, es que lo van a rechazar y va a ocurrir lo mismo que pasó en Lo Barnechea. Allá se hizo un trámite seccional, congelaron el PRC por un año, llegaron a Contraloría, se les rechazó, se terminó el congelamiento, y entraron más proyectos inmobiliarios que los que habían ingresado en los últimos 10 años», detalló el concejal.
Desde la asesoría urbana del Municipio expresaron que estaban trabajando en ciertas modificaciones en el Plan Regulador relacionados a la altura y en la postulación a fondos para actualizar los estudios complementarios, y aunque confirmó la posibilidad de rechazo de parte de Contraloría, señaló que se estarían elevando desde el año pasado solicitudes directas a la Seremi de Vivienda.
«Luego de la respuesta de Seremi, vamos a solicitar formalmente ante el concejo, según el cronograma, iniciar un proceso de modificación, el cual conlleva la información, talleres con el Cosoc, el Concejo y la comunidad», indicó la asesora, agregando que de forma paralela están elaborando un artículo que modifique la Ley de Participación Ciudadana para que sean vinculantes mediante vía remota.
Ante esta información, el concejal Ramos insistió en la necesidad de pensar no solo en abordar el caso particular del proyecto en Pajaritos 4600, sino en enfocarse en un desarrollo de la segunda comuna más poblada del país para los próximos años.
«Modificar el plan regulador comunal es una tarea urgente, no sólo para regular las alturas máximas de edificación, sino también para repensar nuestra gran comuna, preguntándonos qué haremos con nuestra congestionada zona centro, viendo la posibilidad de construir paseos peatonales, pensando en qué haremos con el área de extensión urbana ubicada entre la autopista del sol y la ribera del río Mapocho en el sector de rinconada», aseguró.
En concreto, el concejal propone que en materia de construcción en altura se puedan eliminar las zonas de edificación de altura libre según rasante, como Avenida Pajaritos y Vespucio. Lo anterior dejando estas zonas que están siendo invadidas por grandes edificios a la par con la regulación que existe en gran parte de la comuna, donde la altura máxima de edificación es de 10.5 a 14 mts, equivalentes a 4-5 pisos, además de asegurar la participación de vecinos y vecinas en el proceso.
«Desde nuestra concejalía ya nos encontramos trabajando con la comunidad para hacer solicitud del plebiscito, lejos la opción más democrática para resolver como queremos el Maipú de los próximos años», indicó el concejal.
